解讀《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》

一、文件背景

黨中央、國務(wù)院高度重視住房租賃市場建設(shè)，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確指出“要解決好大城市新市民以及城市住房困難群眾的住房問題，并把租購并舉的住房制度作為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要內(nèi)容”。2019年8月中辦國辦批準(zhǔn)的《寧波市建立和完善房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制工作方案》中，明確提出要加快發(fā)展住房租賃市場，培育和發(fā)展住房租賃主體、多渠道增加租賃房源、完善住房租賃稅收政策等措施。2020年7月，住建部、財(cái)政部把我市列為第二批中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)城市，并給予3年共計(jì)24億元中央財(cái)政支持。

江北區(qū)外來人口規(guī)模較大，人口集聚效應(yīng)明顯。解決好新市民的“住有所居、住有宜居”問題意義重大、影響深遠(yuǎn)，不僅有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，助力提升城市綜合競爭力，也有利于城市治理體系和治理能力現(xiàn)代化，事關(guān)江北區(qū)可持續(xù)發(fā)展和共同富裕示范區(qū)建設(shè)。

根據(jù)寧波市人民政府辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》（甬政辦發(fā)〔2021〕8號）文件精神，按照區(qū)委區(qū)政府總體部署，啟動寧波市江北區(qū)人民政府辦公室《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》（后簡稱《實(shí)施意見》）的編制。

二、起草過程

（一）對全區(qū)住房租賃市場進(jìn)行調(diào)研。2020年下半年，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通過對全區(qū)租賃住房現(xiàn)狀排查摸底，對租賃企業(yè)走訪調(diào)研以及與資規(guī)江北分局、街道辦事處、園區(qū)管委會等相關(guān)部門會議研討的形式對江北區(qū)住房租賃市場進(jìn)行調(diào)研評估，發(fā)現(xiàn)我區(qū)供應(yīng)主體較為單一、租賃市場規(guī)模不完善；同時(shí)，2022年底前，我區(qū)要完成市下達(dá)的中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展建設(shè)試點(diǎn)工作目標(biāo)考核任務(wù)的要求，迫切需要出臺加快培育和發(fā)展住房租賃市場實(shí)施意見來指導(dǎo)實(shí)際工作，以此來推動我區(qū)住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）完成《實(shí)施意見》征求意見稿意見征求。2021年4月1日，鄭銘鈞副區(qū)長主持召開住房租賃工作會議；《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見（征求意見稿）》作為會議內(nèi)容上會討論，區(qū)發(fā)改局、區(qū)經(jīng)信局、區(qū)財(cái)政局、自然資源規(guī)劃江北分局、各街道（鎮(zhèn)）等各單位進(jìn)行了交流討論。區(qū)住建局根據(jù)會議精神，對《實(shí)施意見》進(jìn)行修改完善。

（三）廣泛征求社會公眾意見及合法性審查。為廣泛聽取意見，《實(shí)施意見》在區(qū)政府網(wǎng)站上征求公眾意見，并將相關(guān)材料報(bào)區(qū)司法部門進(jìn)行了合法性審查。

三、《實(shí)施意見》主要內(nèi)容

《實(shí)施意見》基于我區(qū)住房租賃市場實(shí)際情況，同時(shí)參照寧波市人民政府辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》（甬政辦發(fā)〔2021〕8號）文件內(nèi)容，分總體要求、工作舉措以及組織保障三大部分：

（一）總體要求

1、指導(dǎo)思想。以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，對標(biāo)“重要窗口”模范生目標(biāo)，大力培育和發(fā)展住房租賃市場，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推動我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2、總體目標(biāo)。根據(jù)市里的考核指標(biāo)，2020年完成房源籌集2093套，其中新建改建租賃住房1235套，盤活858套，培育1家專業(yè)化、規(guī)模化企業(yè)；2021年完成房源籌集5656套，其中新建改建租賃住房2815套，盤活2841套，培育1家專業(yè)化、規(guī)模化企業(yè)；建立健全市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃制度體系，形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)。

（二）工作舉措

1、增加租賃住房供應(yīng)。三個(gè)渠道：一是新建租賃住房，主要解決產(chǎn)業(yè)工人相對集中的工業(yè)園區(qū)職工居住問題。提出在有條件、有需求的區(qū)域，采取附條件拍賣、掛牌等方式，推出租賃住房用地，統(tǒng)籌建設(shè)功能復(fù)合、服務(wù)完善、職住平衡、宜居宜業(yè)的租賃社區(qū)，推動產(chǎn)城人的融合發(fā)展。視情調(diào)整土地出讓規(guī)則，在租賃住房需求較大的區(qū)域，采取“限房價(jià)、限地價(jià)、競自恃”方式，由競得人自恃租賃住房。支持有條件的企業(yè)利用自恃的產(chǎn)業(yè)類用地建設(shè)租賃住房面向社會和本單位職工出租。允許村級發(fā)展留用地和符合條件的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。允許非房地產(chǎn)企業(yè)將依法取得使用權(quán)的土地經(jīng)批準(zhǔn)后用于租賃住房建設(shè)。二是改建租賃住房，提出允許將閑置商業(yè)、辦公用房和工業(yè)廠房等在符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展、結(jié)構(gòu)安全、消防安全等前提下，改建為租賃住房。三是盤活現(xiàn)有住房。鼓勵(lì)盤活閑置住房用于出租，包括政府機(jī)構(gòu)和企事業(yè)單位閑置房源以及社會閑置房源，但明確現(xiàn)有住房改造出租必須符合房屋安全和租賃管理有關(guān)規(guī)定。

2、培育市場供應(yīng)主體。目前我區(qū)專業(yè)化住房租賃企業(yè)只有天能一家，其他多為個(gè)人出租住房，供應(yīng)主體較為單一，急需加大培育力度。《實(shí)施意見》提出鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)開展代理經(jīng)租業(yè)務(wù)，并參照上海、深圳等城市做法，推行“房屋托管+標(biāo)準(zhǔn)化裝修+互聯(lián)網(wǎng)租房服務(wù)”經(jīng)營模式。同時(shí)規(guī)范中介機(jī)構(gòu)和鼓勵(lì)個(gè)人出租住房。

3、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)。一是完善公共服務(wù)政策。明確承租人可按規(guī)定申領(lǐng)居住證，居住證持有人可以按照規(guī)定，享受相應(yīng)公共服務(wù)或有關(guān)便利。二是加大住房公積金對租賃住房支持力度，將每人每月最高額度提高到1000元。

4、加大政策支持力度。一是加大財(cái)政資金支持力度。市、區(qū)兩級財(cái)政要設(shè)立專項(xiàng)資金，培育和規(guī)范租賃市場健康發(fā)展。我局會同區(qū)財(cái)政局已制定了中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金使用管理辦法、財(cái)政資金過程性管控機(jī)制和績效評價(jià)制度，確保專項(xiàng)資金受控、合規(guī)、高效使用。二是加大稅收政策支持力度。申請國家租賃住房相關(guān)稅收政策；申請對個(gè)人出租住房應(yīng)繳稅實(shí)施綜合征收，將通過我市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺網(wǎng)簽住房租賃合同、辦理合同備案的，給予10年內(nèi)免收政策。三是加大金融支持力度。支持金融部門向符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款、經(jīng)營性貸款等，支持租賃企業(yè)發(fā)行債券和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃保險(xiǎn)。

5、加強(qiáng)租賃監(jiān)管服務(wù)。一是健全租賃管理體制機(jī)制。嚴(yán)格落實(shí)市政府228號令，建立完善市級部門、區(qū)縣（市）、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府或街道辦事處、社區(qū)居委會或村民委員會的四級住房租賃管理體制。建立聯(lián)動排摸督查制度，加大巡查、檢查力度，嚴(yán)肅查處“群租”行為。積極完善住房租賃矛盾化解機(jī)制。二是建設(shè)完善住房全生命周期信息系統(tǒng)。建立住房租賃企業(yè)和房屋租賃合同備案制度，實(shí)現(xiàn)住建、公安等系統(tǒng)的數(shù)據(jù)對接，推進(jìn)部門間信息共享。三是規(guī)范住房租賃市場。嚴(yán)厲打擊“高進(jìn)低出”、“長收短付”等住房租賃市場亂象，完善住房租賃企業(yè)監(jiān)管制度，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。

（三）組織保障

1、強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。設(shè)立江北區(qū)住房租賃市場發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室在區(qū)住建局，負(fù)責(zé)住房租賃市場發(fā)展有關(guān)政策制定、組織實(shí)施、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和督促考核工作。區(qū)級各相關(guān)部門要按照部門職責(zé)，加強(qiáng)工作協(xié)同配合。各街道、鎮(zhèn)、開發(fā)園區(qū)管委會要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，健全工作機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化人員配備，切實(shí)抓好住房租賃試點(diǎn)各項(xiàng)工作。成立江北區(qū)非住宅改建租賃住房聯(lián)合審批小組（后簡稱《聯(lián)合審批小組》），負(fù)責(zé)統(tǒng)籌制定本區(qū)域改建租賃住房的具體操作辦法，定期審議重要事項(xiàng)和審批具體項(xiàng)目，對問題和難點(diǎn)實(shí)行“一事一議”。

2、強(qiáng)化績效考核。住房租賃市場發(fā)展專項(xiàng)小組要根據(jù)住房租賃試點(diǎn)總體目標(biāo)，建立考核激勵(lì)機(jī)制，對目標(biāo)任務(wù)完成情況實(shí)施評價(jià)考核。

3、強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)。充分利用廣播、電視、報(bào)刊、網(wǎng)站等媒體，全方位、廣角度、多形式宣傳住房租賃市場發(fā)展情況，引導(dǎo)樹立科學(xué)的住房消費(fèi)觀念。及時(shí)總結(jié)推廣經(jīng)驗(yàn)，曝光違法違規(guī)行為，維護(hù)市場秩序，營造促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展的良好氛圍。

四、聯(lián)合審批小組有關(guān)情況

聯(lián)合審批小組主要基于《實(shí)施意見》的整體規(guī)劃與指導(dǎo)思想，結(jié)合《江北區(qū)非住宅改建租賃住房操作辦法（試行）》文件規(guī)定的“非改租”改建流程，對江北區(qū)申報(bào)非住宅改建租賃住房的項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合審批。聯(lián)合審批小組成員按各自部門職責(zé)，審查改建項(xiàng)目是否符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，能否進(jìn)一步推動職住平衡，是否存在查封登記、異議登記等限制交易情形；審查改建建筑系符合生態(tài)環(huán)境“三線一單”管控的建筑，為未列入征收計(jì)劃的存量閑置建筑，非未達(dá)到工業(yè)用地出讓約定的產(chǎn)業(yè)建設(shè)指標(biāo)的工業(yè)建筑，以及土地范圍內(nèi)是否存在違法建筑；審查改建項(xiàng)目是否符合消防安全、結(jié)構(gòu)安全等其他改建相關(guān)要求。聯(lián)合審批小組在改建項(xiàng)目完成申報(bào)受理、聯(lián)合審批、施工許可等前期改建流程，具備竣工驗(yàn)收條件后，對項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合檢查。聯(lián)合審批小組定期審議重要事項(xiàng)和審批具體項(xiàng)目，就問題和難點(diǎn)實(shí)行“一事一議”，對盤活閑置和低效利用的商業(yè)、辦公、工業(yè)用房改建租賃住房工作，將起到極大地推動作用。

五、解讀機(jī)構(gòu)、解讀人

江北區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局  袁春萍 聯(lián)系電話：13967806080