一、征收目的

因慈湖人家二期以西區(qū)域改造需要，對征收范圍內(nèi)的房屋予以征收，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條舊城區(qū)改建公共利益情形。

二、征收范圍

征收范圍為：東至寧波自來水有限公司（不含）、慈湖人家西區(qū)（不含），西至道路、清道觀山，南至寧慈西路，北至清道觀山范圍內(nèi)的國有土地上房屋。具體門牌為：江北區(qū)慈城鎮(zhèn)城南東路302號（東洋佳嘉（寧波）海綿制品有限公司）、江北區(qū)慈城鎮(zhèn)城南東路306號（寧波市甬陵輕工實業(yè)有限公司、寧波市甬陵橡塑有限公司）、江北區(qū)慈城鎮(zhèn)城南東路310號（寧波市江北華潤鐵路器材制造公司、寧波市新聯(lián)閥門廠）（如有出入，以區(qū)人民政府公布的征收范圍為準）。

三、調(diào)查基本情況

本項目涉及房屋總建筑面積約8.3萬平方米，涉及被征收非住宅9戶。被征收房屋地段等級為六級。其中未經(jīng)登記建筑面積約3.3萬平方米。

四、征收補償依據(jù)

《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）、《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》（浙江省人大常委會公告第14號）、《寧波市國有土地上房屋征收與補償辦法》（市政府令第219號，根據(jù)市政府令第244號第一次修正，第248號第二次修正）、《寧波市國有土地上房屋征收補償、補助、獎勵規(guī)定》（甬政發(fā)〔2021〕28號）等相關(guān)規(guī)定

五、房屋用途和面積確定

（一）被征收房屋用途，按房屋所有權(quán)證記載的用途確定；房屋所有權(quán)證未記載用途或者經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法批準改變用途，但未作房屋用途變更登記的，按城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準的用途認定。

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》1990年4月1日施行前已改變用途，并按改變后的用途延續(xù)使用的房屋，按改變后的用途認定。其中改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，應(yīng)當取得合法有效的營業(yè)執(zhí)照。

1990年4月1日以后，未經(jīng)自然資源和規(guī)劃行政主管部門同意擅自改變房屋用途的，按原房屋用途認定。

（二）被征收房屋的建筑面積，按被征收房屋所有權(quán)證或者其他合法的房產(chǎn)憑證記載的建筑面積認定。

（三）被征收范圍內(nèi)的未經(jīng)登記建筑按照《寧波市市區(qū)國有土地上房屋征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記建筑調(diào)查補償辦法》等有關(guān)規(guī)定進行補償。

六、非住宅補償方案

非住宅房屋補償一般以貨幣補償為主，本項目提供了慈湖人家小區(qū)商鋪作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，如被征收人確實需要同類用途產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋或可置換土地的，將在全市范圍內(nèi)調(diào)劑落實。

（一）非住宅貨幣補償方案

1、房屋價值補償

辦公用房價值由評估機構(gòu)根據(jù)評估比準價格，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、檔次、規(guī)模等因素評估確定。本項目預(yù)評估時點為2021年4月6日。按照比較法評估，房屋結(jié)構(gòu)為鋼混二等，層高3.3米，標準層次（層次差價率為0），使用年限為20年，土地性質(zhì)為辦公國有出讓，室內(nèi)無裝修，辦公用房預(yù)評估比準價格為7586元/平方米。

本項目被征收非住宅房屋價值（辦公、工業(yè)、倉儲用房）由依法選定的評估機構(gòu)以征收決定公告之日為評估時點，按照規(guī)定的房屋征收評估辦法評估確定。被征收房屋裝修及附屬物由同一家評估機構(gòu)評估確定。

2、一次性搬遷和臨時安置費

辦公用房按被征收房屋評估價值的3%補償。工業(yè)、倉儲用房按被征收房屋評估價值的5%補償。

3、停產(chǎn)停業(yè)損失補償費

辦公、工業(yè)、倉儲用房按被征收房屋評估價值的5%，或者按被征收房屋建筑面積或按標準容積率計算的建筑面積每平方米200元計算，從高給予補償。其中，辦公用房房屋地段等級1-3級標準容積率為2.5，其他房屋地段等級標準容積率為2.0，工業(yè)、倉儲用房標準容積率為1.0。

4、重大設(shè)施搬遷損失費

重大設(shè)施搬遷損失費由具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)按重置價格結(jié)合成新扣除殘值進行評估，按評估結(jié)果給予補償。補償后，重大設(shè)施由被征收人自行處置。

5、貨幣補償補助

非住宅房屋被征收人選擇貨幣補償方式的，按被征收房屋評估價值的30%給予補助。

（二）非住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方案

1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋房源及預(yù)評估比準價格

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋房源是慈湖人家小區(qū)（商業(yè)用房），房屋地段等級為六級，均為現(xiàn)房。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋預(yù)評估時點為2021年4月6日，按照市場比較法評估，結(jié)構(gòu)為鋼混二等，層次為地面第一層，層高為4.5米，使用年限為17年，土地性質(zhì)為商業(yè)國有出讓，無室內(nèi)裝修，門面寬深比為0.4，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋預(yù)評估比準價格為11202元/平方米。本項目產(chǎn)權(quán)調(diào)換商業(yè)房屋最終評估比準價格由依法選定的評估機構(gòu)以征收決定公告之日為評估時點評估確定。

2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積和差價結(jié)算

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋與辦公用房評估價值或者建筑面積相當，并由同一家評估機構(gòu)以征收決定公告之日為評估時點，按規(guī)定的評估方法進行評估，并按評估價值結(jié)算差價。被征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋由公證處公證抽簽確定。

3、一次性補償搬遷和臨時安置費

辦公用房按被征收房屋評估價值的3%予以補償；選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人過渡期限超過12個月的，自超過之月起每月按被征收房屋評估價值的3‰增加補償。

工業(yè)、倉儲用房按被征收房屋評估價值的5%補償。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人過渡期限超過12個月的，自超過之月起每月按被征收房屋評估價值的5‰增加補償。

4、停產(chǎn)停業(yè)損失補償費

辦公、工業(yè)、倉儲用房按被征收房屋評估價值的5%，或者按被征收房屋建筑面積或者按標準容積率計算的建筑面積每平方米200元計算，從高給予補償。

5、重大設(shè)施搬遷損失補償費

對被征收房屋中搬遷后無法恢復(fù)使用的電梯、中央空調(diào)、電信總機、監(jiān)控系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)等重大設(shè)施，經(jīng)有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)按重置價結(jié)合成新扣除殘值進行評估補償。補償后的重大設(shè)施由被征收人自行處置。

七、獎勵標準

非住宅簽約搬遷獎勵：被征收人在簽約期限內(nèi)簽訂補償協(xié)議并在搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，按被征收房屋評估價值的5%給予簽約搬遷獎勵；否則，不給予獎勵。

八、其他事項

（一）補償協(xié)議生效條件，在規(guī)定的簽約期限內(nèi)簽約比例達到80%的，補償協(xié)議生效。否則補償協(xié)議不生效，房屋征收決定效力終止。

（二）簽約和搬遷期限

本項目簽約期限為60日（如補償協(xié)議生效的，將視情況再給予一定的續(xù)簽期），搬遷期限為簽約期限屆滿之日起90日，具體起止時間由房屋征收部門另行公告。

（三）本方案未盡事宜，按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

九、房屋征收部門和房屋征收實施單位

房屋征收部門：江北區(qū)房屋征收管理服務(wù)中心

房屋征收實施單位：江北區(qū)慈城鎮(zhèn)征地拆遷辦公室

寧波市江北區(qū)人民政府

2021年8月18日

寧波市江北區(qū)人民政府關(guān)于慈湖人家二期以西區(qū)域改造項目的房屋征收補償方案.pdf