領(lǐng)銜代表：鄭偉明                          

隨著近年來(lái)城市化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)管理需求日益增大，物業(yè)管理難題逐步成為當(dāng)前城市基層治理的焦點(diǎn)、痛點(diǎn)和難點(diǎn)所在。建議區(qū)政府本能夠有效整合各類(lèi)管理資源，將社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)公司進(jìn)行捆綁式考核的管理方式，進(jìn)一步完善社會(huì)治理體系，切實(shí)提高社會(huì)治理能力。

一、江北區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

截止2020年12月份，全區(qū)共有住宅小區(qū)295個(gè)，面積約2043萬(wàn)平方米，住戶約15萬(wàn)戶。有物業(yè)管理的小區(qū)169個(gè)，面積約2025萬(wàn)平方米，住戶約14萬(wàn)戶，其中，采取市場(chǎng)化物業(yè)管理模式的152個(gè)，采取準(zhǔn)物業(yè)管理模式的17個(gè)。江北區(qū)當(dāng)前物業(yè)管理現(xiàn)狀和存在問(wèn)題具體如下：

（一）物業(yè)服務(wù)不規(guī)范，行業(yè)整體水平不高。物管企業(yè)的引進(jìn)、退出機(jī)制不完善、流程不規(guī)范，業(yè)主對(duì)物業(yè)的認(rèn)可度普遍較低；物管企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)業(yè)主的要求、意見(jiàn)和建議不重視，對(duì)業(yè)主投訴處理不積極；重利輕責(zé)現(xiàn)象嚴(yán)重，個(gè)別物業(yè)公司存在通過(guò)精減工作人員、減少巡邏、保潔次數(shù)等辦法降低運(yùn)作成本的現(xiàn)象，部分物管企業(yè)以政府性補(bǔ)貼作為主要收入；缺乏矛盾糾紛解決能力，對(duì)于小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章搭建、亂停車(chē)、破壞公綠、群租房等問(wèn)題拿不出切實(shí)可行、行之有效的解決辦法，牽制了政府大量的人力、財(cái)力、物力。

（二）業(yè)主自治制度不完善,業(yè)委會(huì)作用難發(fā)揮。截至2020年12月底，江北區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)項(xiàng)目110個(gè)，占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)總數(shù)的65%，但大部分形同虛設(shè)，并未起到應(yīng)有的作用。一是業(yè)委會(huì)組建難。小區(qū)業(yè)主凝聚力不強(qiáng)，愿意花精力和時(shí)間投身小區(qū)公共服務(wù)的人員較少，難以組成強(qiáng)有力的業(yè)委會(huì)班子；二是業(yè)委會(huì)運(yùn)作不規(guī)范。對(duì)應(yīng)進(jìn)行民主表決的事項(xiàng)擅自做主，對(duì)政府部門(mén)指導(dǎo)和監(jiān)督置之不理，對(duì)業(yè)主的合理意見(jiàn)和建議不予采納的現(xiàn)象屢有發(fā)生；三是業(yè)委會(huì)主管部門(mén)和法律主體地位不明確。賬戶設(shè)立，民政登記等都存在操作困難。在遇到問(wèn)題糾紛時(shí)，沒(méi)有政府部門(mén)能夠進(jìn)行有效指導(dǎo)和監(jiān)管。對(duì)業(yè)委會(huì)的保障和關(guān)心較少，無(wú)薪酬補(bǔ)助，一旦個(gè)別居民的異議難以協(xié)調(diào)，業(yè)委會(huì)成員多秉持“多一事不如少一事”態(tài)度，辭職率較高。

（三）社區(qū)行政化傾向嚴(yán)重，參與物業(yè)管理缺乏長(zhǎng)效性。但從當(dāng)前的實(shí)際情況來(lái)看，社區(qū)居委會(huì)承擔(dān)大量由政府職能部門(mén)交辦或街道辦事處下派的行政事務(wù)，社區(qū)工作人員大量時(shí)間和精力投入到行政事務(wù)處理、考核臺(tái)賬創(chuàng)建、文明城市迎檢等事項(xiàng)中，很難有較多精力放在物業(yè)服務(wù)監(jiān)管和協(xié)調(diào)工作上。社區(qū)居委會(huì)即使參與物業(yè)管理，往往也是以“運(yùn)動(dòng)化”的工作模式為主，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì)相關(guān)指導(dǎo)和監(jiān)督缺乏長(zhǎng)效管理機(jī)制。

4.（四）行政管理體制不順暢，工作監(jiān)管體系有待健全。一是行業(yè)監(jiān)管力量薄弱。區(qū)物業(yè)辦僅為區(qū)住建局下屬副科級(jí)單位，統(tǒng)籌能力較差，僅有7名工作人員，人均管理面積289萬(wàn)方。街道層面設(shè)立的物管站監(jiān)管力量較為薄弱，城區(qū)街道配置人員均為兼職且只有1名，全面監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)工作的精力有限。涉農(nóng)街道當(dāng)中，僅有甬江街道物管站建設(shè)較為完善。二是缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)指揮。物業(yè)監(jiān)管工作涉及公安、環(huán)保、城管、消防等多個(gè)執(zhí)法主體。然而這些部門(mén)之間缺乏有效的統(tǒng)一協(xié)調(diào)指揮，導(dǎo)致群眾性事務(wù)不能得到及時(shí)有效的處理。三是各類(lèi)財(cái)政性補(bǔ)助數(shù)額過(guò)大。區(qū)級(jí)部門(mén)主要是老舊小區(qū)補(bǔ)貼及項(xiàng)目經(jīng)理考核約為每年235萬(wàn)，街道鎮(zhèn)的財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼，主要是安置房物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼每年約1500萬(wàn)元。此外，文明城市創(chuàng)建、垃圾分類(lèi)、平安建設(shè)等工作，大都涉及物業(yè)管理，消耗了大量的財(cái)政資金。

二、具體建議和做法

擬建議區(qū)政府及有關(guān)單位從推進(jìn)社會(huì)管理體制機(jī)制創(chuàng)新入手，采取社區(qū)—物業(yè)公司捆綁式考核管理辦法。具體建議和做法如下：

（一）開(kāi)展物業(yè)小區(qū)捆綁式考核管理的核心是始終堅(jiān)持黨建引領(lǐng)。區(qū)政府及有關(guān)部門(mén)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到黨建引領(lǐng)貫穿住宅小區(qū)物業(yè)管理的重要性，堅(jiān)持黨領(lǐng)導(dǎo)一切，建議從系統(tǒng)性、引領(lǐng)性上進(jìn)一步完善黨建引領(lǐng)的制度安排，除將“黨建引領(lǐng)”納入物業(yè)管理原則外，還應(yīng)明確在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)中推動(dòng)建立黨組織，在社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)；明確黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的協(xié)調(diào)議事機(jī)制，建立黨建引領(lǐng)下的社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)居民參與積極性，形成社區(qū)治理合力；明確基層黨組織對(duì)于業(yè)委會(huì)人選有把關(guān)職責(zé)，在黨組織的引導(dǎo)和支持，使符合條件的社區(qū)黨組織、居民委員會(huì)成員及小區(qū)黨支部書(shū)記、黨小組長(zhǎng)通過(guò)法定程序擔(dān)任業(yè)委會(huì)主任、副主任。

（二）開(kāi)展物業(yè)小區(qū)捆綁式考核管理的基礎(chǔ)是建立健全考核機(jī)制。重點(diǎn)是將全區(qū)各部門(mén)涉及社區(qū)、物業(yè)的各類(lèi)考核、評(píng)比、創(chuàng)建工作，如平安考核、垃圾分類(lèi)、文明城市創(chuàng)建、犬類(lèi)管理、出租房管理、困難群眾幫扶等等，納入到一個(gè)統(tǒng)一的考核體系中，按照環(huán)境衛(wèi)生類(lèi)、管理秩序類(lèi)、服務(wù)保障類(lèi)、基層治理類(lèi)等類(lèi)型，結(jié)合物業(yè)費(fèi)收繳率、居民滿意度測(cè)評(píng)情況等指標(biāo)，分門(mén)別類(lèi)的開(kāi)展考核。

（三）開(kāi)展物業(yè)小區(qū)捆綁式考核管理的重點(diǎn)是探索完善考核方式。一是組建高層級(jí)考核領(lǐng)導(dǎo)小組，建議由區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任考核小組組長(zhǎng)，統(tǒng)籌相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)物業(yè)小區(qū)捆綁式管理考核工作。具體考核工作也可以委托有資質(zhì)的第三方負(fù)責(zé)，以確保考核的公平、公正性；二是采用多樣化考核方式，橫向上可根據(jù)考核細(xì)則內(nèi)容，結(jié)合工作實(shí)際，采取動(dòng)態(tài)巡查與定期檢查相結(jié)合、專(zhuān)項(xiàng)檢查與綜合檢查相結(jié)合的方式進(jìn)行考核。縱向上，可根據(jù)不同工作進(jìn)程，實(shí)行定期評(píng)測(cè)和年終總評(píng)考核的方式進(jìn)行；三是考核結(jié)果分檔并對(duì)外公布，根據(jù)考核結(jié)果，成績(jī)前20%的定為前檔，后20%的為后檔，中間60%的為中檔，排名情況可通過(guò)政府門(mén)戶網(wǎng)站、《新江北》報(bào)刊、江北發(fā)布公眾號(hào)媒體對(duì)外公布，讓公眾知曉。

（四）開(kāi)展物業(yè)小區(qū)捆綁式考核管理的關(guān)鍵是合理運(yùn)用考核結(jié)果。建議考核結(jié)果要與年度各類(lèi)評(píng)先評(píng)優(yōu)掛鉤，年度綜合考核排在前檔的單位和個(gè)人，優(yōu)先參評(píng)領(lǐng)頭雁、十佳社工、金鷹銀鷹社工、十佳物管人員、星級(jí)物業(yè)等先進(jìn)榮譽(yù)以及一定數(shù)額的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。而考核結(jié)果為后檔的20%單位和個(gè)人，則取消當(dāng)年評(píng)優(yōu)評(píng)先資格；考核結(jié)果還要與各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助等掛鉤，根據(jù)考核結(jié)果設(shè)置階梯狀獎(jiǎng)勵(lì)政策，以豐厚獎(jiǎng)金鼓勵(lì)考核前列的社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)公司，充分體現(xiàn)多勞多得，優(yōu)勞優(yōu)待，提高財(cái)政資金補(bǔ)助的科學(xué)性、合理性；考核結(jié)果還要與各類(lèi)行業(yè)項(xiàng)目安排相掛鉤，物業(yè)小區(qū)管理考核成績(jī)可作為公共事業(yè)項(xiàng)目安排、物業(yè)招投標(biāo)等行為的重要參考依據(jù)。行業(yè)主管部門(mén)根據(jù)各物業(yè)公司前一年度的根據(jù)考核得分情況從高到低的排序，并根據(jù)排名順序安排新的物業(yè)項(xiàng)目，排名前檔的物業(yè)公司則可以優(yōu)先安排政府相關(guān)項(xiàng)目，也可以多安排項(xiàng)目，而連續(xù)兩年排名后檔的物業(yè)公司將由主管部門(mén)進(jìn)行約談，要求進(jìn)行整改。約談后仍未有所改進(jìn)提高的，則近期不再安排項(xiàng)目。