程高峰委員：

您在區(qū)政協(xié)六屆二次會議上提交的《關(guān)于出臺促進江北核心區(qū)低效能商場改造成辦公樓宇相關(guān)政策的建議》提案已收悉。我局高度重視您提出的意見和建議，并與區(qū)商務(wù)局進行充分對接，現(xiàn)將辦理結(jié)果答復(fù)如下：

誠如您在提案中提到的，江北是寧波高質(zhì)量高教資源和青年創(chuàng)業(yè)資源的最佳棲息地，可以依托高校資源打造青年創(chuàng)業(yè)集聚區(qū)，將低效能的商場改造為辦公樓宇，提升畝產(chǎn)稅收，做強都市經(jīng)濟。在北京等國內(nèi)先進城市，此類創(chuàng)新已有多處落地案例。如中關(guān)村鼎好電子商城、十里堡西單商場已通過尋找第三方運營機構(gòu)集中改造，更新為以辦公為主的綜合性樓宇。我區(qū)亦有相關(guān)嘗試落地。目前位于寧波大學(xué)東側(cè)的云創(chuàng)1986青年小鎮(zhèn)，就是由原寧大商貿(mào)街翻新改造，升級成的集商業(yè)與商務(wù)辦公一體的省級眾創(chuàng)空間。針對您的提案，我局對云創(chuàng)小鎮(zhèn)實地走訪，并與其運營團隊深入探討。同時與商務(wù)局、屬地街道等單位多次對接探討，認為您提出的對低效能商場改造成辦公樓宇不僅是先進地區(qū)探索城市界面更新的一種嘗試，也符合我區(qū)未來發(fā)展趨勢，值得深入研究探索并推動落地實施。但目前該種改造模式還存在一定的困難，主要是以下幾個方面。

一是產(chǎn)權(quán)難以統(tǒng)一集中。目前我區(qū)核心區(qū)低效商場的產(chǎn)權(quán)均較為分散，小業(yè)主數(shù)量多且情況復(fù)雜，各業(yè)主的利益訴求均不相同，“商改辦”需要收購或收租分散產(chǎn)權(quán)的項目，操作難度較大。

二是整體盈利模式還不完善。北京的成功案例背后核心盈利模式是商業(yè)租金與辦公租金倒掛嚴重，但目前我區(qū)核心區(qū)內(nèi)商業(yè)辦公租金與商鋪租金差距并不明顯，項目盈利前景并不明朗。

三是實際施工改造問題較多。根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，土地性質(zhì)若不含辦公用途，商場不可直接改為寫字樓；在設(shè)計上，商業(yè)平面設(shè)計絕大部分并不適合寫字樓使用，因此在“商改寫”時需要優(yōu)化平面設(shè)計以滿足寫字樓用戶的使用要求；同時，寫字樓對于采光、消防、通訊等方面的要求均與普通商場不同，因此“商改辦”需要提供一整套全新的方案，改造施工非常復(fù)雜。

下一步，針對上述“商改辦”的痛點與難點，我區(qū)將按照您提出的寶貴意見，繼續(xù)做好相關(guān)探索工作：

一是進一步加強與商管公司對接。成功的“商改辦”案例背后都離不開優(yōu)秀的商管團隊。經(jīng)前期多次對接，目前寧大云創(chuàng)項目商管公司已表達對后續(xù)合作“商改辦”項目的興趣，下一步我們將聯(lián)合各部門和屬地針對具體項目的可行性，做更深層次的論證。此外，我們將依托駐外招商團隊，強化與萬科集團、匯景集團、高和資本等具有豐富商改辦運營經(jīng)驗的國內(nèi)先進商管公司聯(lián)系，就“商改辦”項目進行對接，探索未來合作的可能。

二是鼓勵改造提升打造特色。誠如您在提案中提到的，“政府應(yīng)出臺相關(guān)補貼政策降低業(yè)主改造的壓力。”我區(qū)對樓宇改造提升給予補貼，用于降低業(yè)主改造的壓力。對符合條件的低效樓宇改造提升，按改造費給予一定比例的補助。同時，鼓勵街道（鎮(zhèn)）或樓宇運營主體打造特色樓宇，鼓勵回購回租低效樓宇，騰空低效資源，開展二次招商，對統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一裝修并實際投運的給予政策支持。

三是提升商務(wù)服務(wù)軟環(huán)境。物業(yè)品質(zhì)是商務(wù)環(huán)境的關(guān)鍵一環(huán)，我們將加大對物業(yè)公司的業(yè)務(wù)指導(dǎo)力度，探索建立低效物業(yè)整改退出機制，倒逼提升物業(yè)管理水平。進一步做實“樓長+樓宇專員”管理機制，由屬地單位中層以上領(lǐng)導(dǎo)干部擔(dān)任“樓長”，聯(lián)合物業(yè)公司分區(qū)域落實“樓宇專員”，精準提升樓宇服務(wù)水平。同時積極探索創(chuàng)新“一站式”“管家式”“社區(qū)式”等服務(wù)新模式，切實提高管理精細化水平。

四是優(yōu)化樓宇資源招商體系。誠如您在提案中提到的，“政府應(yīng)整合區(qū)級和街道的招商力量，協(xié)助改造后的廣場提升招商，輸送客商資源。”我們將進一步優(yōu)化完善招商機制，建立樓宇去庫存倒逼機制，加大樓宇提質(zhì)增效力度。促進全區(qū)合力抱團招商，建立政府與樓宇運營主體聯(lián)動招商機制，定期發(fā)布全區(qū)樓宇招商機會清單，探索組建“點對點”重點樓宇招商專班，組織舉辦樓宇經(jīng)濟投資推介會、特色樓宇專題招商會等活動，聯(lián)動推進低效樓宇整規(guī)和“二次招商”。

再次感謝您對我區(qū)樓宇經(jīng)濟的關(guān)心關(guān)注和給我們工作提出的寶貴意見，希望您今后繼續(xù)關(guān)心、支持我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。

寧波市江北區(qū)發(fā)展和改革局    

2023年5月23日    

（聯(lián)系人：陸樂，聯(lián)系電話：89184664）