“青云”片區(qū)泛指莊橋機場以南的控規(guī)待開發(fā)區(qū)域，東至孔浦安置房、西至余姚江、南至環(huán)城北路、北至軍用機場，總占地面積約3580畝。從高空俯瞰，該區(qū)塊是寧波市建成區(qū)以內(nèi)最大的留白區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮蟆ｉL期以來，受制于莊橋軍用機場的存在，該區(qū)塊人口倒掛、產(chǎn)業(yè)低端、環(huán)境臟亂，與周邊成熟區(qū)塊大相徑庭，已然成為江北和美城區(qū)建設(shè)的一道發(fā)展“傷疤”，亟需進行合理規(guī)劃，推進點狀過渡性開發(fā)，導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)項目，打造城市更新拓展樣板。

一、存在問題

（一）區(qū)位優(yōu)勢好，但環(huán)境面貌差。青云”片區(qū)緊靠主城區(qū)，其間2、3號線地鐵匯聚，多條主干道交錯，立體路網(wǎng)通達全城。但整體環(huán)境形象不佳，廠房破敗、村落凋敝、秩序混亂等情況嚴重，常常滋生亂搭建、“破爛王”等問題。整個區(qū)塊的環(huán)境面貌，與臨近的灣頭、文創(chuàng)港形成鮮明對比。

（二）發(fā)展?jié)摿Υ螅鸶碾y度高。對于“青云”片區(qū)，許多企業(yè)看好其區(qū)位價值，抱有強烈的投資意愿。但區(qū)塊整體拆遷、開發(fā)難度較大，且成本高昂。據(jù)測算，連同壓賽社區(qū)整體拆遷需80多億元。近幾年，在市區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心支持下，壓賽已啟動了以點帶面、多點并進的改造步伐，并取得了積極進展，但后續(xù)改造負擔(dān)依然沉重。

（三）土地空間大，但閑置浪費多。區(qū)塊內(nèi)現(xiàn)有軌道收儲土地面積361.5畝，北坤收儲面積250畝，土地存量大。但因轉(zhuǎn)型慢、管理難，盤踞了60多家倉儲物流、低端建造類微小企業(yè)，發(fā)展空間被嚴重割裂，發(fā)展價值被嚴重低估。同時，一些優(yōu)質(zhì)地塊和房屋長期閑置，或被用作堆場，資源浪費嚴重。

（四）村改社區(qū)新，但基礎(chǔ)設(shè)施舊。2020年7月，壓賽堰社區(qū)完成撤村建居，城市化進程在制度層面得到實現(xiàn)。但與之配套的基礎(chǔ)設(shè)施卻相對滯后，村內(nèi)道路逼仄、建筑密度過大、消防設(shè)施缺乏、排水管網(wǎng)落后，安全隱患極為突出。同時，區(qū)塊人口嚴重倒掛，給社區(qū)管理也帶來較大難度。

二、“青云”片區(qū)開發(fā)謀劃建議

經(jīng)過近年來持續(xù)地投入，青云片區(qū)的開發(fā)已邁上正軌，后續(xù)應(yīng)在統(tǒng)籌考慮開發(fā)時序、功能植入等因素的基礎(chǔ)上，以“永臨結(jié)合、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、環(huán)境提升、人氣聚集”為路徑，加強產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、提升區(qū)塊能級、催熟區(qū)域價值，打造寧波更新改造的實踐樣板。

一是強化領(lǐng)導(dǎo)體系，推動統(tǒng)籌聯(lián)動。在區(qū)級層面成立開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，研究決策開發(fā)建設(shè)中的重大事項，協(xié)調(diào)解決涉及區(qū)級層面的重大問題。完善區(qū)域內(nèi)開發(fā)利用聯(lián)動機制，打破條塊壁壘限制，集聚各行政主體、產(chǎn)權(quán)主體的資源優(yōu)勢，統(tǒng)籌推進過渡開發(fā)，協(xié)同開展點位上的房屋、空間改造，打造統(tǒng)一的區(qū)域形象。

二是盤活閑置地塊，助力產(chǎn)業(yè)項目。前期在市區(qū)兩級的支持下，寧波建筑服務(wù)產(chǎn)業(yè)園2.0新基地項目、江北體育港項目等一批重點產(chǎn)業(yè)項目已完成立項審批，先后開工建設(shè)，激活了片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Α５侵苓吶杂写笈e置土地，亟待提升土地開發(fā)利用效率。尤其是國有收儲地塊，可由區(qū)里牽頭協(xié)調(diào)，加快啟動開發(fā)，爭取用地政策支持，在不影響總體規(guī)劃的條件下，審批臨時建筑，盤活舊廠房、舊倉庫、閑置場地等資源，淘汰落后產(chǎn)能，有效推動散亂企業(yè)出清，區(qū)域發(fā)展騰出空間。

三是改善城鄉(xiāng)風(fēng)貌，推進更新改造全覆蓋。目前倪家堰、壓賽堰更新改造項目已先后落實，但在“青云”片區(qū)東北角的烏隘自然村，仍舊是被遺忘的角落。長久以來，由于開發(fā)進程滯緩、人居混雜，村莊內(nèi)環(huán)境臟亂、道路狹窄、管網(wǎng)落后、配套缺失。隨著周邊相關(guān)道路的規(guī)劃建設(shè)，以及孔浦安置房一期、二期、三期的陸續(xù)建成，城鄉(xiāng)風(fēng)貌差異極大，村落更新升級迫在眉睫。建議區(qū)里將烏隘自然村盡快納入更新改造計劃，推動區(qū)塊“破繭成蝶”，形成整個青云片區(qū)更新改造全覆蓋。

四是加快配套建設(shè)，暢通區(qū)塊交通。整個區(qū)塊交通通達度較差，道路狹窄，走向參差，中間還有鐵路貫穿其中，斷頭路多，東西向、南北向均無直通道路，對未來居民出行、產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來不利影響。建議盡快明確青云路、青云橋拆遷建設(shè)方向，加快人民路北延、石臺路、高節(jié)路等周邊道路建設(shè)，切實暢通片區(qū)“毛細血管”。