一、出臺(tái)背景

為規(guī)范慈城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，提升慈城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平，提升慈城居民的幸福感、獲得感和滿足感，同時(shí)為促進(jìn)慈城鎮(zhèn)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展，根據(jù)《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《寧波市江北區(qū)人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的若干意見》(北區(qū)政辦發(fā)〔2015〕94號(hào))、《江北區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法》（北區(qū)建〔2023〕67號(hào)）等文件精神，結(jié)合慈城鎮(zhèn)實(shí)際，制定本辦法。

二、制定依據(jù)

《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》

《寧波市江北區(qū)人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的若干意見》(北區(qū)政辦發(fā)〔2015〕94號(hào))

《江北區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法》（北區(qū)建〔2023〕67號(hào)）

三、起草過程

鎮(zhèn)城鄉(xiāng)建設(shè)管理辦公室自2023年12月完成初稿的擬制后，于2023年12月27日在區(qū)政府門戶網(wǎng)站公開征求意見。在公示期結(jié)束后，經(jīng)過合法性審查和慈城鎮(zhèn)黨委會(huì)會(huì)議集體審議通過，最終形成本辦法。

四、主要內(nèi)容

本辦法主要包括九個(gè)部分。

1.考評(píng)對(duì)象

考評(píng)對(duì)象為在慈城鎮(zhèn)住宅小區(qū)內(nèi)實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目，建立以項(xiàng)目經(jīng)理為首的物業(yè)管理服務(wù)體系，實(shí)行物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，對(duì)慈城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的項(xiàng)目實(shí)行物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理季度和年度考評(píng)。

2.考評(píng)內(nèi)容和方式

季度考評(píng)采用百分制，由慈城鎮(zhèn)各社區(qū)會(huì)同業(yè)委會(huì)（如有）具體實(shí)施（宜邀請(qǐng)小區(qū)樓道長(zhǎng)、熱心群眾或小區(qū)業(yè)主代表共同參與），考評(píng)時(shí)間為每季度最后一個(gè)月的20日起至月底，考評(píng)內(nèi)容包括衛(wèi)生保潔、門崗及進(jìn)出管理、亂拉線管理、亂堆放管理、停車管理、消防安全管理、電梯安全管理、排水相關(guān)設(shè)施管理、信息公開、生活垃圾分類、特殊崗位持證上崗、三聯(lián)單制度、工作實(shí)效、加分項(xiàng)十四項(xiàng)。

年度考評(píng)采用百分制，由慈城鎮(zhèn)物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)牽頭實(shí)施，考評(píng)時(shí)間為次年的第一季度。年度考評(píng)分值由季度考評(píng)平均分值（占比30%）、鎮(zhèn)物業(yè)管理辦公室年度考評(píng)分值（占比40%）、部門（慈城鎮(zhèn)黨建綜合辦公室（宣傳）、慈城派出所、區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局慈城分局、慈城鎮(zhèn)綜合行政執(zhí)法隊(duì)、慈城鎮(zhèn)消防站）年度評(píng)價(jià)分值（占比30%）三部分組成。

3.考評(píng)流程

季度考評(píng)由慈城鎮(zhèn)各社區(qū)會(huì)同業(yè)委會(huì)（宜邀請(qǐng)小區(qū)樓道長(zhǎng)、熱心群眾或小區(qū)業(yè)主代表）核實(shí)本轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理基本信息及服務(wù)期限，按照考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)并經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理簽字確認(rèn)形成考評(píng)結(jié)果存檔。

年度考評(píng)由鎮(zhèn)物業(yè)管理辦公室會(huì)同相關(guān)評(píng)價(jià)部門各自開展考評(píng)存檔,形成年度考評(píng)成績(jī)后上報(bào)區(qū)物業(yè)管理辦公室。

4.考評(píng)分類

根據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)管理難度，將全鎮(zhèn)住宅小區(qū)分成三類，I類老舊小區(qū)，Ⅱ類無物業(yè)專項(xiàng)維修資金小區(qū)，Ⅲ類有物業(yè)專項(xiàng)維修資金小區(qū)。同時(shí)設(shè)置一定難度系數(shù)，其中I類系數(shù)為1.05，Ⅱ類系數(shù)為1.02，Ⅲ類系數(shù)為1，最終季度考評(píng)成績(jī)=現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)得分*難度系數(shù)。

年度考評(píng)成績(jī)不使用難度系數(shù)。

5.獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置

季度考評(píng)獎(jiǎng)勵(lì)按月累計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)為800元/人/月。季度考評(píng)獎(jiǎng)勵(lì)名額按照實(shí)際考評(píng)小區(qū)總數(shù)動(dòng)態(tài)浮動(dòng)，但不得超過總數(shù)的40%（名額按照小區(qū)總數(shù)實(shí)行四舍五入計(jì)算）。季度考評(píng)獎(jiǎng)勵(lì)金額與考評(píng)分?jǐn)?shù)掛鉤：

（1）考評(píng)分?jǐn)?shù)95分(含）以上的，按獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)100%獎(jiǎng)勵(lì)；

（2）考評(píng)分?jǐn)?shù)在90分（含）-95分的，按獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)70%獎(jiǎng)勵(lì)。

（3）考評(píng)分?jǐn)?shù)在90分以下的，不予獎(jiǎng)勵(lì)。

考評(píng)分?jǐn)?shù)高于90分（含）的小區(qū)超出獎(jiǎng)勵(lì)名額上限的，按照考評(píng)小區(qū)分值排名先后擇優(yōu)確定。考評(píng)分?jǐn)?shù)相同的，按照I類＞Ⅱ類＞Ⅲ類順序確定。

（4）一名項(xiàng)目經(jīng)理同時(shí)兼任2個(gè)住宅小區(qū)的，只能按從高原則享受一個(gè)小區(qū)獎(jiǎng)勵(lì)，但不影響2個(gè)小區(qū)同時(shí)入圍年度考評(píng)；同時(shí)兼任3個(gè)住宅小區(qū)的，不予任何獎(jiǎng)勵(lì)。

年度考評(píng)獎(jiǎng)勵(lì)根據(jù)《江北區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法》（北區(qū)建〔2023〕67號(hào)）文件執(zhí)行。

6.考評(píng)結(jié)果運(yùn)用

項(xiàng)目經(jīng)理季度考評(píng)排名全鎮(zhèn)同類別住宅小區(qū)前10%和后10%的，作為區(qū)、鎮(zhèn)兩級(jí)物業(yè)服務(wù)“紅黑榜”重要參考依據(jù)。

對(duì)全年季度考評(píng)分值均低于80分的住宅小區(qū)，所在社區(qū)應(yīng)當(dāng)通告小區(qū)業(yè)委會(huì)，建議更換項(xiàng)目經(jīng)理。對(duì)全年季度考評(píng)分值均低于70分的住宅小區(qū)，所在社區(qū)應(yīng)當(dāng)通告小區(qū)業(yè)委會(huì)，建議組織召開業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)企業(yè)。

7.獎(jiǎng)勵(lì)資金發(fā)放

季度考評(píng)獎(jiǎng)勵(lì)資金下達(dá)前由鎮(zhèn)政府形成獎(jiǎng)勵(lì)文件。季度考評(píng)獎(jiǎng)勵(lì)資金由慈城鎮(zhèn)撥付至社區(qū)后，由社區(qū)銀行轉(zhuǎn)賬方式發(fā)放到項(xiàng)目經(jīng)理個(gè)人。社區(qū)發(fā)放時(shí)，應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理本人簽字確認(rèn)，建立獎(jiǎng)勵(lì)資金發(fā)放單存檔。

8.一票否決情形

明確了物業(yè)經(jīng)理季度考評(píng)獎(jiǎng)勵(lì)資格取消的情形：

（1）列入市、區(qū)、鎮(zhèn)物業(yè)服務(wù)“黑榜”的；

（2）項(xiàng)目經(jīng)理未按規(guī)定在區(qū)物業(yè)管理平臺(tái)登記或已登記但實(shí)際服務(wù)的人員不一致的；

（3）同一社區(qū)各住宅小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理同一季度考評(píng)分值相同且扣分內(nèi)容相同的；

（4）同一住宅小區(qū)連續(xù)兩個(gè)季度考評(píng)分值相同且扣分內(nèi)容相同的；

（5）物業(yè)服務(wù)常態(tài)化檢查中發(fā)現(xiàn)問題較多且拒不整改或整改不到位的；

（6）物業(yè)管理特殊崗位未按照規(guī)定持證上崗的；

（7）服務(wù)項(xiàng)目發(fā)生安全事故，經(jīng)調(diào)查認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違法違規(guī)行為，未履行或未正確全面履行物業(yè)服務(wù)合同約定職責(zé)，負(fù)有主體責(zé)任的；

（8）服務(wù)項(xiàng)目的物業(yè)企業(yè)或項(xiàng)目經(jīng)理個(gè)人被行政處罰構(gòu)成犯罪的；

（9）服務(wù)項(xiàng)目違背社會(huì)主義核心價(jià)值觀或在文明創(chuàng)建國(guó)測(cè)和省測(cè)檢查和暗訪中被扣分的；

（10）服務(wù)項(xiàng)目在各類平安小區(qū)暗訪或檢查中存在重大安全隱患且屬于物業(yè)企業(yè)未履職到位的；

（11）因服務(wù)項(xiàng)目主要或全部責(zé)任，引發(fā)信訪事件，鎮(zhèn)、社區(qū)認(rèn)為影響社會(huì)穩(wěn)定的；

（12）因服務(wù)項(xiàng)目主要或全部責(zé)任，被市級(jí)及以上新聞媒體曝光，在社會(huì)上造成惡劣影響的；

（13）鎮(zhèn)物業(yè)管理辦公室認(rèn)為季度考評(píng)和年度考評(píng)存在問題或物業(yè)管理失職應(yīng)當(dāng)取消獎(jiǎng)勵(lì)的其他情形。

9.其他

社區(qū)應(yīng)當(dāng)于每季度考評(píng)工作完成后在小區(qū)顯著位置公示考評(píng)結(jié)果，進(jìn)一步保障廣大業(yè)主知情權(quán)。

本辦法由寧波市江北區(qū)慈城鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)解釋。

本辦法自2024年3月23日起施行。原《慈城鎮(zhèn)物業(yè)管理綜合考評(píng)辦法（試行）》（慈鎮(zhèn)政〔2018〕81號(hào)）文件同時(shí)廢止。

五、特色亮點(diǎn)

1.細(xì)化考評(píng)內(nèi)容

考評(píng)內(nèi)容包括衛(wèi)生保潔、門崗及進(jìn)出管理、亂拉線管理、亂堆放管理、停車管理、消防安全管理、電梯安全管理、排水相關(guān)設(shè)施管理、信息公開、生活垃圾分類、特殊崗位持證上崗、三聯(lián)單制度、工作實(shí)效、加分項(xiàng)十四項(xiàng)。

2.實(shí)施住宅小區(qū)考評(píng)分類

根據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)管理難度，將全鎮(zhèn)住宅小區(qū)分成三類，I類老舊小區(qū)，Ⅱ類無物業(yè)專項(xiàng)維修資金小區(qū)，Ⅲ類有物業(yè)專項(xiàng)維修資金小區(qū)。同時(shí)設(shè)置一定難度系數(shù)，其中I類系數(shù)為1.05，Ⅱ類系數(shù)為1.02，Ⅲ類系數(shù)為1。

六、適用對(duì)象、期限

本辦法適用于在慈城鎮(zhèn)住宅小區(qū)內(nèi)實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目，自2024年3月23日起施行。

七、新舊對(duì)比

1.修改內(nèi)容

考評(píng)對(duì)象

考評(píng)內(nèi)容和方式

考評(píng)結(jié)果運(yùn)用

2.增加內(nèi)容

考評(píng)流程

考評(píng)分類

獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置

獎(jiǎng)勵(lì)資金發(fā)放

一票否決情形

八、注意事項(xiàng)

本辦法對(duì)慈城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的項(xiàng)目實(shí)行物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理季度和年度考評(píng)

本辦法最終季度考評(píng)成績(jī)=現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)得分*難度系數(shù)。年度考評(píng)成績(jī)不使用難度系數(shù)。

九、關(guān)鍵詞解釋

住宅小區(qū)：指慈城鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)實(shí)施封閉管理的住宅小區(qū)。

物業(yè)管理：指慈城鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)建立以項(xiàng)目經(jīng)理為首的物業(yè)管理服務(wù)體系，實(shí)行物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的物業(yè)管理。

十、解讀機(jī)關(guān)、解讀人及聯(lián)系方式

解讀機(jī)關(guān)：江北區(qū)慈城鎮(zhèn)城鄉(xiāng)建設(shè)管理辦公室

解讀人：翟東格

聯(lián)系方式：0574-87591154